CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DEL 9 DE MAYO DE 1985 Y CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA ACTUAL LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994
I.- La Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dispone:
“1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria 2ª.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo. 9 de esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda.“
II.- El artículo 9.1 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica establecía la supresión de la prórroga forzosa.
“Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.”
III.- Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 9.1 del Real Decreto Ley 2/1985, las partes contratantes podían seguir sometiéndose voluntariamente a la prórroga regulada en el artículo 57 de la LAU de 1964 remitiéndose a la aplicación de dicho precepto en el ejercicio de su autonomía de la voluntad privada y libertad de pacto regulado en el artículo 1255 del Código Civil.
Por otro lado, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha fijado que tales cláusulas de sometimiento voluntario a la prórroga forzosa de los contratos deben interpretarse de forma restrictiva, cumpliendo unos requisitos de sometimiento explicito, claro, determinante e inequívoco de la voluntad de los contratantes de someter la duración del contrato a la prórroga forzosa en los términos y condiciones del artículo 57 de la LAU de 1964
Por tanto, si nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 9 de mayo de 1985 y anterior al 31 de diciembre de 1994, con un plazo de duración determinada, pero el inquilino sigue en la posesión de la vivienda, con posterioridad al plazo pactado, al contrato se le ha aplicado automáticamente la tácita reconducción, prorrogándose por meses o por años, en función de la periodicidad por meses o por años con la que se hubiese fijado la renta.
En este caso el contrato finaliza en el plazo establecido en el mismo, y en esa fecha se le aplica la tácita reconducción extraordinaria de tres años. Y a partir de ese momento el contrato se irá prorrogando por meses o por años, en función de la periodicidad por meses o por años con la que se hubiese fijado la renta.
