EL ARTICULO 582 DEL CODIGO CIVIL PROHIBE LA APERTURA DE VENTANAS CON VISTAS RECTAS, BALCONES U OTROS VOLADIZOS SEMEJANTES SOBRE LA FINCA DEL VECINO, SI NO HAY DOS METROS DE DISTANCIA ENTRE LA PARED EN QUE SE CONSTRUYAN Y DICHA PROPIEDAD, ASI COMO TENER VISTAS DE COSTADO U OBLICUAS SOBRE LA MISMA PROPIEDAD SI NO HAY SESENTA CENTIMETROS DE DISTANCIA.
SUPUESTO DE HECHO
La vivienda de la parte demandada en la fachada colindante con la finca de la parte actora desde siempre careció de huecos de luces y vistas.
Aprovechando la falta de uso de la finca de la actora, la parte demandada sobre la fachada de su vivienda llevó a cabo la construcción de una ventana con luces y vistas rectas sobre la finca colindante a una distancia inferior a dos metros desde la fachada hasta la finca y sin autorización de la propiedad.
La ventana nueva permite vistas rectas sobre la finca colindante invadiendo su privacidad.
La parte demandada alega que tiene autorización de los anteriores propietarios para ejecutar dicha ventana.
FUNDAMENTACION JURIDICA
El artículo 582 del Código Civil dice: No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
El artículo 583 del mismo cuerpo legal establece: Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.
La sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 1997, recuerda que los artículos 581 y 582 del Código Civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que, cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el artículo 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, o bien, prohibiendo la apertura de aquéllos (también balcones o voladizos semejantes) a menos de dos metros de distancia en vista recta o de sesenta centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino. Se pretende, con estas limitaciones, contribuir al respeto de la privacidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante.
El artículo 532 del Código Civil establece: Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.
Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.
Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.
Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.
El artículo 533 del mismo cuerpo legal dice: Las servidumbres son además positivas o negativas.
Se llama positiva a la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina general, en base al artículo 533.2 del Código Civil sostiene que se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre, y vino entendiendo que son positivas las servidumbres de luces y vistas si los huecos se abren en pared ajena o medianera, porque implican utilización de lo que no es propio o exclusivamente propio, y no pueden constituirse sin el asentimiento presunto o tácito del otro medianero o del dueño de la pared, y serán negativas si los huecos se abren en pared propia, porque en ellas el dueño del predio dominante no impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo sino únicamente la prohibición de hacer lo que le sería lícito sin la servidumbre; interpretación que se plasma en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 12 de marzo 1975.
La Sentencia de fecha 30 de enero de 2008 de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid dice: «la naturaleza de la servidumbre de luces es positiva si los huecos están abiertos en pared medianera, mientras que tendrá el carácter negativo cuando se encuentren dichos huecos o ventanas en pared no medianera.”
Es importante esta calificación en la medida que las servidumbres negativas, no pueden adquirirse más que por título, o por prescripción de veinte años a contar del acto obstativo a la servidumbre, según ordenan los artículos 538 y 539 del Código Civil.
En el caso que nos ocupa, estamos ante un supuesto de servidumbre negativa, pues aquí la ventana está abierta en la pared propia de la parte demandada.
Esto significa que a falta de título constitutivo de la servidumbre, no es posible su adquisición por usucapión, pues no ha transcurrido el plazo de antigüedad exigidos desde la apertura de la ventana, y menos desde que se llevara a cabo un acto obstativo de inicio del plazo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 538 del Código Civil.
El artículo 538 del Código Civil dice: Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº Dos de Medio Cudeyo en la sentencia de fecha 8 de marzo de 2023, establece en su fundamentación jurídica:
Que debe de ponerse de relieve que según la Jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, toda servidumbre debe estar basada en un título o en un hecho constitutivo que legitime su ejercicio, debiendo entenderse por título cualquier acto jurídico oneroso o gratuito inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esa limitación, todo ello sin olvidar que la propiedad se presume libre mientras que las servidumbres no se presumen (SSTT 27 de octubre de 2003 y 22 de diciembre de 2008).
Y habiendo negado la parte actora la constitución de la servidumbre, corresponde a la parte demandada la carga de probar la adquisición por el título que fuero, lo que en el presente caso podemos concluir que no ha verificado.
En base a lo anteriormente expuesto, procede estimar la demanda en los términos siguientes:
– Declarando haber lugar a la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas que se ejercita por esta parte
– Declarando que la finca propiedad de la demandante, se halla libre de servidumbre de luces y vistas.
– Condenando a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones, al cierre de la ventana abierta en la fachada posterior de su vivienda colindante con la finca de la demandante y al pago de las costas.
